恒大“渡劫”

2021-09-23

导读:这个时候恒大要做的就是放弃幻想,该卖的及时卖,全力保障已售项目正常交楼,通过渠道激励等方式抓回款,毕竟能抓到手里的牌才是你的。


作者:做镜观天


文章来源:首席商业评论(CHReview)





恒大的“债务危机”



“无边落木萧萧下”。


今年以来关于恒大的消息特别多,本周恒大在香港上市的股票周一收盘下跌10%,至2010年5月以来的最低位。虽然许老板在中秋节特意发“家书”强调恒大团结共创美好未来,但是许老板最亲密的朋友刘銮雄,两周内合计减持约1.38亿股恒大股份,持股比例从9.01%下降到了7.96%,半个月来这两次减持共套现约1.16亿港元。“如此大手笔”,不知道还能不能劝动恒大同仁风雨同舟。


恒大的问题最早可以追溯到2017年,这一年恒大宣布成为全球最大的房地产企业同时也是国内最大房企。往前拨一年,监管提出了“房住不炒”的楼市定位。倒不是说两者有什么必然矛盾,但最大规模往往也伴随着高杠杆高周转,在市场下行期犹如逆风行舟。



截至2021年6月,恒大持有现金余额1616.3亿元;短期有息负债2400.5亿元、总有息负债5717.8亿元,自2017年以来恒大净负债率一直在下降,目前净负债率已降至100%以下,实现一条红线变绿。这算是好的一面。


在债务上具体来看,截止2021年6月恒大有息负债为5717.8亿元,较2020年底减少1447.57亿元,较2019年底减少2281.2亿元,有息负债压力逐渐减弱,所以才会净负债率一条红线变绿。


但值得注意的是恒大的合同负债较2020年底和2019年底分别增长了300.44亿元和860.85亿元,应付款项较2020年底与2019年底分别增加了1244.52亿元和2404.39亿元。而这两类款项针对的是上游企业应付款和预收款之类,所以恒大很有可能借助此类款项归还短期借款。


今年4月份恒大商票危机开始发酵,6月份供应商持有的恒大商票到期拒付事件频发。据媒体统计恒大地产商票高达2052.67亿元,相当于华润、绿地、融创等十余家房企的总和,排名第二的华润,才274亿元。所以应付款的问题可能出现在这里。商票可以说历来为房企所偏好,有一个很重要的原因,之前商票数据未纳入监管范围,票据信息披露平台信息与企业征信信息无关,亦不会作为负债体现在财务报表上。


因此如果是通过“调表”的方式降有息负债,就不可能是根本上解决问题,恒大这种“以空间换时间”的做法,在恒大立下军令状“保项目”的背景下,效果是要大打折扣的,上游企业不见钱是很难开工的。



恒大的“流动性危机”


 

根据恒大于9月14日发布关于近期为缓解流动性采取的措施进展公告显示。

 

首先,恒大预计9月物业合约销售持续大幅下降。其表示,如营运数据公告中所披露,集团于2021年6月、7月及8月的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元,呈下降趋势。恒大也十分清楚近期的持续性负面新闻会严重影响购房者信心,信心往往比黄金更重要,上半年基本完成任务,那么下半年呢?还能不能指望卖房抓回款。

 

为缓解流动性问题,恒大表示一直在积极接触潜在投资者,商讨出售香港资产(恒大香港总部价值百亿)及权益,但目前尚无进展。比如,恒大还在积极接触多家潜在投资者,商讨出售中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司部分股份,同时也考虑为引入新投资者。



中国恒大公告截图


卖卖卖的方式在市场下行期价格和变现程度都会打折扣,恒大公告也坦言考虑到上述改善流动性的困难、挑战及不确定性,本集团无法保证继续履行有关融资及其他合同下的财务义务。


眼下的主要问题不是1.97万亿负债,也不是一年内要到期的2400亿元负债,而是市场对恒大严重缺乏信心,没有信心市场交易就无从谈起。



恒大的“信任危机”



在恒大财富专题会上,许家印指出:”我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有!


要确保所有到期的产品全部兑付,且在兑付的过程中公平公正。”但是据媒体爆料,恒大财富的总经理杜某及其父的990万已经提前赎回;还有一批等恒大领导也提前完成赎回。恒大此后的公告也确实证实了这点,有6人提起赎回了12笔投资产品。“让领导先走”的做法显然惹怒了恒大其他普通职工,开始出现维权堵人的情况,以至于公开泄露了恒大高管的客史记录。恒大公告虽说6名管理人员限期返回提前赎回的款项,并给予严厉惩处,但是否就此挽回信任恐怕很难讲。



恒大的“信任危机”或许要从今年7月份广发银行宜兴分行向恒大追讨1亿多债务开始,虽然后面由广发总行出面两家和解。但也向市场释放了很不好的信息,投资者会想1亿多至于吗?恒大这么大的庙还不起这点钱,难不成银行知道点内幕情况抢跑了?这样的怀疑和不信任情况持续酝酿对恒大股债来说都是双杀。


在6月、7月和9月初,中诚信国际连续3次对恒大地产做出负面的评级行动。将恒大地产评级从AA下调至A级之后,恒大就缺少了债券竞价模式,在A级评级下,恒大已经达不到很多券商的准入门槛,很难再找到承销商。在目前这个情况下,尚未看到恒大的“信任危机”涟漪终止的可能,不知恒大还能不能拿出有利务实的办法。

  


恒大“如何绝地求生”


 

讨厌恒大的人可能比喜欢的人要多得多,但是恒大作为国内房企龙头,如果真走到破产清算这一步,对社会方方面面来说都会有很大的影响,牵扯到许多人的生计和家庭。倒不是说大而不能倒的意思,而是对于有机会救的病人医生向来是不会放弃的。

 

从恒大近期发布的公告来看,恒大的化债思路基本是对的,一是积极抓回款,能卖的地和房子尽量卖,但是现实问题是在“两限价”背景下,恒大打折空间十分有限,也难怪恒大队九月份销量情况如此不乐观。二是引进合适战略投资方,出售恒大新能源汽车和恒大物业部分股权,这两块算是恒大目前比较好的资产,但根据公告说法目前尚未找到合适投资方。这就跟大部分买房者一样,喜欢追涨杀跌,恒大的危机拐角尚未出现,就算是有意投资方也会选择观望。



对于未来房地产行业发展我想很难再有之前“大涨行情”,自7月份中央八部委联合发布房地产市场秩序整治通知后,各地方也相继发布了地方版3年整治方案。内容中都有提及对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业实施重点监管。这就说明问题已经很具体聚焦了,你出现问题只能是你的问题,尽可能依靠自身力量解决问题而不是给社会增加负担。同时“三年整治计划”也是对房地产行业乱象和秩序的调整,未来的目标可以说是十分明确的。


这个时候恒大要做的就是放弃幻想,该卖的及时卖,全力保障已售项目正常交楼,通过渠道激励等方式抓回款,毕竟能抓到手里的牌才是你的。如果还有其他风险问题,要尽可能及时跟监管和社会沟通,隐瞒从来只会加重问题。(本文作者做镜观天,来源于首席商业评论,IT大佬已获得作者授权、经IT大佬编辑发布,文中观点为作者观点、不代表IT大佬观点。)

本网站由阿里云提供云计算及安全服务 Powered by CloudDream